L'accessibilité immobilière repose sur trois variables : les prix, les revenus et les taux d'emprunt. Entre 2015 et 2025, les prix des logements dans l'Union européenne ont augmenté d'environ 65 %, soit environ 5 % par an en nominal (Eurostat, House Price Index). Sur la même période, la croissance des salaires nominaux a été d'environ 2,5 à 3 % par an (OCDE Wage Bulletin 2025) — et en termes réels, les salaires dans la moitié des pays européens n'avaient toujours pas retrouvé leur niveau de 2021 au premier trimestre 2025.
Pour en savoir plus sur les dynamiques salariales en Europe, voir Le salaire ne suffit plus
En 2021, un couple pouvait emprunter à 1 % sur 25 ans et mobiliser environ 300 000 euros de crédit. Le même couple, au même salaire, empruntant à 4 % en 2024, n'obtenait plus que 220 000 euros. La capacité d'achat a chuté d'un quart sans que les revenus bougent d'un centime. En France, l'économiste Jacques Friggit mesure ces effets sur une longue période : il faut aujourd'hui environ 23 années de revenu pour acheter un logement moyen, contre 15 au début des années 2000. Et la France est loin d'être le pays le plus touché : le ratio prix/revenus s'y est même légèrement amélioré par rapport au Portugal, aux Pays-Bas, à la Suisse, à l'Autriche ou à la Tchéquie (Statista/OCDE).
Le marché ne s'auto-corrigera pas
Le premier réflexe, face à l'envolée des prix, est de se dire que ça ne peut pas durer, que des forces politique et sociales entreront en action pour corriger cette aberration, ou que le marché corrigera lui-même. Mais face à l'inaccessibilité croissante, des solutions de contournement émergent : à Bruxelles et Luxembourg-Ville, on vend le bâti en dissociant le foncier via des baux emphytéotiques de 99 ans. À Lille et Gand, des Community Land Trusts expérimentent la propriété démembrée. C'est ingénieux, mais c'est surtout l'aveu que la propriété pleine et entière devient un luxe.
La demande n'est plus portée uniquement par des ménages. À Amsterdam, 25 % du parc appartient désormais à des investisseurs institutionnels — fonds de pension, REIT, opérateurs de build-to-rent. À Dublin, 22 %. À Zurich, 20 %. À Londres, 18 %. Ces acteurs n'achètent pas avec un bulletin de salaire et un taux d'effort de 33 %. Ils achètent avec du capital institutionnel, sur des horizons de 20 à 30 ans, avec des objectifs de rendement qui peuvent varier en fonction de leurs besoins. Ils transforment des immeubles d'habitation en actifs financiers. Chaque appartement qu'ils acquièrent est un appartement retiré du marché de l'accession.
Les prix ne sont donc plus indexés sur la capacité d'achat des ménages, mais en partie sur les flux de capitaux internationaux. Ces flux pourraient se réduire si les taux directeurs remontaient durablement — les obligations souveraines et d'autres classes d'actifs redeviendraient alors plus attractives que le résidentiel. Mais une hausse significative des taux écraserait aussi la capacité d'emprunt des ménages et freinerait la croissance économique. C'est un dilemme : le scénario qui éloigne les institutionnels du résidentiel est aussi celui qui rend le crédit immobilier inabordable pour les particuliers. La marge de manœuvre est étroite.
Sur la crise de l’immobilier, voir Immobilier inaccessible : pourquoi les actifs financiers deviennent essentiels pour construire son patrimoine
La démographie : un « espoir » en trompe-l'œil
Le deuxième réflexe est démographique. L'Europe vieillit, la natalité baisse, la population va décliner. Moins de monde, moins de demande, les prix devraient baisser. Le résultat des projections est pourtant contre-intuitif. L'Italie va perdre 14 millions d'habitants d'ici 2070 — près d'un quart de sa population. Mais le nombre de ménages à Milan ne pourrait baisser que de 5 % sous l’action de deux forces antagonistes : la taille des ménages, qui diminue partout en Europe — plus de célibataires, de séparations, de décohabitations, chaque ménage qui se scinde créant une demande de logement supplémentaire ; et la métropolisation, force centrifuge, résultante de notre modèle de croissance, qui concentre la population dans les « grandes villes.
En Allemagne, entre 2000 et 2020, la dynamique naturelle du pays (naissances moins décès) était négative. Le nombre total de ménages a pourtant augmenté de plus de 2 millions — sous l'effet combiné de la fragmentation des ménages et de l'immigration. Le marché locatif berlinois est devenu l'un des plus tendus d'Europe — les loyers y ont augmenté de 12 % en 2024 (CBRE/Berlin Hyp Housing Market Report 2025).
Le point de bascule démographique (le moment où le nombre de ménages métropolitains commence réellement à diminuer) ne surviendrait qu'entre 2055 et 2065 en Italie, en Pologne, ou au Portugal. Et au-delà de 2070 pour la France, le Royaume-Uni ou l'Irlande. Pour la génération Alpha, c'est trop tard. Pour la génération Beta, c'est à peine à temps. Et même pour elle, l'effet risque d’être insuffisant : à Milan, malgré la dépopulation sensible du pays, la combinaison de la concentration urbaine et de la fragmentation des ménages pourrait maintenir une pression sur les prix qui empêche le couple médian d'accéder à un 50m².
Les trois leviers qui changent réellement la trajectoire
Si ni le marché ni la démographie ne se corrigent spontanément, que reste-t-il ? Trois leviers se détachent, et ils sont tous actionnables.
Le télétravail : le seul facteur qui change l'équation géographique
Le télétravail structurel (stabilisé entre 25 et 35 % des emplois qualifiés en Europe) est le seul facteur capable de réduire la tendance des grandes villes à aspirer toujours plus de ménages.
Si le télétravail passait de 30 % à 50 %, la pression sur les prix centraux pourrait baisser de 8 à 15 % selon les métropoles. C'est la différence entre un couple qui peut acheter 45m² et un couple qui peut acheter 52m². Ce n'est pas révolutionnaire. Mais c'est le seul facteur qui transforme le déclin démographique en avantage pour les grandes villes.
Pour les parents, l'implication est directe : la ville où vos enfants travailleront ne sera peut-être pas celle où ils vivront. Et ce choix géographique pourrait compter autant que leur niveau de salaire dans leur capacité à devenir propriétaires.
La transmission anticipée : le moment compte plus que le montant
Les baby-boomers européens détiennent plus de 20 000 milliards d'euros de patrimoine immobilier. C'est le plus grand stock de richesse de l'histoire du continent. Et il va être transmis, mais pas au bon moment.
L'allongement de l'espérance de vie repousse l'âge moyen de l'héritage au-delà de 55 ans. Un enfant né en 2015 héritera probablement vers 2070-2075. Sa fenêtre de primo-accession se situe entre 2040 et 2050. Il y a 25 ans de décalage entre le besoin et la ressource.
La donation anticipée peut changer cette équation. En France, chaque parent peut transmettre 100 000 euros par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Chaque grand-parent peut transmettre 31 865 euros par petit-enfant. Un couple de grands-parents qui donne à un petit-enfant, c'est 63 730 euros nets d'impôt à 25 ans — un apport qui change une trajectoire — plutôt qu'une succession à 55 ans qui finance des travaux de toiture. Beaucoup de pays européens disposent de mécanismes équivalents avec des seuils et des rythmes différents.
Ce n'est pas une stratégie patrimoniale complexe. C'est une question de calendrier. Et pour ceux qui en ont la possibilité, c'est probablement la décision la plus impactante qu'ils prendront pour la génération suivante.
La préparation financière : construire avant d'acheter
Les baby-boomers ont construit leur patrimoine avec un seul actif : un appartement. L'apport venait du livret d'épargne, le crédit faisait le reste, et la hausse des prix faisait office de stratégie patrimoniale. Ce schéma est terminé.
Pour les générations Alpha et Beta, le patrimoine se construira d'abord sur les marchés financiers (actions, ETF, obligations), grâce à la prévoyance et aux investisseurs de leurs parents Millennials, avant de se convertir éventuellement en immobilier. L'épargne sans risque à 2-3 % ne suffit plus quand l'immobilier monte de 5 % par an : chaque année d'épargne classique est une année où l'objectif s'éloigne. Seuls les véhicules capables de délivrer 5 à 7 % annualisés sur longue période (ce que les marchés actions ont historiquement fait sur 20-25 ans) permettent d’aller plus vite que le marché immobilier.
La majorité des ménages qui investissent aujourd'hui le font pourtant avec des outils pensés pour un autre monde : des positions dispersées entre plusieurs courtiers, un plan d'épargne ici, une assurance-vie là, un tableau Excel pour essayer de comprendre l'ensemble. On est passé de l'actif le plus simple à gérer — un appartement qui prend de la valeur tout seul — au plus complexe, sans que les outils suivent. Or c’est en investissant aujourd’hui sur les marchés que se jouera la réussite de la prochaine génération.
Sur la nécessité de suivre son patrimoine avec des outils adaptés, voir Tukhe : ce que le suivi de portefeuille devrait être
Le scénario à préparer : l'achat solo
Un dernier point que les projections mettent en lumière, et que peu de gens anticipent : la moitié des générations Alpha et Beta accédera au marché immobilier seule.
La mise en couple est de plus en plus tardive. La part de ménages solo augmente dans tous les pays européens. Les formes de vie alternatives (colocation longue durée, co-living, retour prolongé chez les parents) deviennent la norme avant 30 ans.
Or un acheteur solo dispose de moins de la moitié de la capacité d'emprunt d'un couple bi-actif. Aujourd'hui, un célibataire au salaire médian ne peut acheter un 50m² dans aucune des 12 métropoles citées. Et la situation se dégrade à chaque projection quinquennale.
Préparer ses enfants à l'accession, c'est aussi préparer ce scénario-là. Un apport plus conséquent, une capacité d'épargne construite tôt, une flexibilité géographique maximale, et la lucidité de savoir que le modèle « contrat de travail stable + couple + crédit 25 ans » ne sera pas universel.
Ce que ces projections ne disent pas
Ce sont des tendances, pas des certitudes. Les projections au-delà de 2050 sont très incertaines. L'immigration, non intégrée explicitement, pourrait modifier les trajectoires démographiques. Une crise financière majeure pourrait rebattre les cartes. Et les politiques publiques (régulation des investisseurs institutionnels, accélération de la construction neuve, refonte de la fiscalité successorale) pourraient changer fondamentalement l'équation.
D'ailleurs, quand on projette un scénario où les prix et les salaires convergent à 2 % annuel (ce qui suppose une régulation ambitieuse mais pas irréaliste) l'accessibilité se stabilise pour toutes les générations.
Mais en l'absence de cette régulation, attendre que le marché se corrige n'est pas une stratégie. Anticiper, transmettre tôt et construire un patrimoine financier diversifié avant de viser l'immobilier : voilà ce qui séparerait ceux qui pourront acheter de ceux qui ne pourront pas.
Cette analyse s'appuie sur les projections démographiques Eurostat (EUROPOP2023), les indices de prix immobiliers Eurostat, les données salariales OCDE et ECB, et une modélisation prospective couvrant 12 métropoles européennes sur l'horizon 2025-2070.
